何丽新, 朱欣蕾

厦门大学  法学院

摘要：保障老年人居住权益是《民法典》确立居住权制度的重要初衷。但在《民法典》运行中，围绕居住权的内涵、设立形式、权利限制以及消灭方式等内容，司法适用出现困境，老年人难以通过《民法典》居住权制度保障其居住权益。为充分实现居住权制度的养老功能，针对老年人赡养型、遗嘱型和投资型的三种居住权诉求，后续实践应补阙居住权设立与消灭的规则，区分居住权合同的有偿性和无偿性，相应适用双务合同和赠与合同的规则。在“一房多卖”的法律规制与“物权不破租赁”等权利冲突的已有解决路径的基础上，规则续造应细化老年人居住权行使中与所有权、抵押权、司法查封等权利冲突的解决模式，并设立“一房多居”下的权利登记规则，肯定必要同住人的法律地位，最大化发挥居住权对老年人群体的福利性保障，确保 “老有所居”“老有所养”在居住权制度中得到落实。

关键词：《民法典》；居住权；以房养老